주택임대사업자 등록절차 이렇게 하세요

주택임대사업자 등록절차

부동산 규제로 인해 다주택자에 대한 규제 또한 강화되어서 주택임대사업자에 대한 혜택들도 많이 축소가 되었습니다. 하지만 부동산 임대소득이 발생하면 사업자를 내시는 것이 유리한 것은 사실입니다. 그래서 오늘은 주택임대사업자 등록절차에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 주택임대사업자란 임대를 목적으로 주택을 취득하여서 임대사업을 위해 등록하는 자로 다른 사람에게 임대를 놓고 임대소득을 받는 사람을 주택임대사업자라고 합니다.

주택을 한 채 이상 소유하고 있거나 매매 등을 통해서 주택을 소유할 예정인 분은 누구나 임대사업자 등록이 가능합니다.

 

주택임대사업자가 되려면 주소지 관할 시·군·구청에서 임대사업자 신청을 하셔야 하며, 관할 세무서에 가셔서 사업자등록도 하셔야 합니다. 단, 주택 이외의 부동산은 사업자등록만 하시면 됩니다. 물론 주택임대사업자 등록이 강제성이 없지만, 이번 정부에서 다주택자에 대한 양도세 중과와 보유세 강화 등을 통해 주택임대사업자의 등록을 강하게 유도하고 있기 때문에 세제 혜택을 받기 위해서라도 등록하시는 것이 굉장히 유리하다고 말씀드릴 수 있겠습니다.

 

일단, 임대사업을 하실려면 가장 먼저 사업자의 주소지가 속한 시·군·구청에 가셔서 임대사업자 신청을 하셔야 합니다. 서울특별시 강서구의 경우 주택과 주택관리 팀에서 주택임대사업자 관련 업무를 담당하고, 춘천시는 건축과에서 처리를 하고 있습니다.

 

임대사업자 신청을 하신 다음에는 주소지 관할 세무서에 가셔서 사업자등록 신청을 하셔야 합니다. 취득일로 부터 60일 이내에 사업자등록을 하셔야 합니다. 방문 시에는 신분증, 계약서, 임대사업자 등록신청서가 필요합니다.

 

사업자등록 신청서를 보시게 되면, 의무기간 선택에 있어서 "단기"와 "장기"의 항목이 있습니다. 민간임대주택의 취득 유형은 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 나누어지고, 임대의무기간별로는 8년 이상의 의무기간을 가지는 "공공지원민간임대주택"과 "장기일반민간임대주택", 그리고 4년 이상의 의무기간인 "단기민간임대주택"이 있습니다. 

▣ 준공공임대주택: 일반형 임대사업자가 8년 이상(의무기간) 임대할 목적으로 취득해 임대하는 민간임대주택.
▣ 단기임대주택: 일반형 임대사업자가 4년 이상(의무기간) 임대할 목적으로 취득해 임대하는 민간임대주택.
※ 임대주택을 타 용도(숙박업, 민박, 본인 거주 등)로 사용할 수 없습니다.

여기서 아셔야 될 부분이 4년에서 8년으로는 변경이 가능하지만, 8년에서 4년으로는 변경이 불가능 합니다. 그리고 4년에서 8년으로 변경했을 시 4년 차에서 변경을 하였다 하더라도 4년 모두 인정을 해주는 것이 아닙니다. 한마디로 절반만 인정을 해주고 2년 차부터 시작하여 8년을 채우는 식이죠.

 

혜택으로는 단기임대주택 4년은 취득세만 감면이 되고, 장기일반임대주택 8년 같은 경우는 취득세, 양도세, 종합부동산세를 감면해 준다고 것입니다. 당연히 이 기간 동안 매매는 불가능합니다. 결론은, 8년과 4년에 대한 세금 혜택이 다르기 때문에 월세 받는 목적이시라면 8년으로 선택하시는 것이 세금 혜택이 훨씬 많다는 거 참고하시기 바랍니다.

▼ 주택임대사업자 혜택 5가지 ▼

주택임대사업자 혜택 5가지

이렇게 사업자등록 신청까지 완료가 되면, 바로 주택임대사업자증이 나오지 않습니다. 발급 진행이 완료가 되면 문자로 연락이 오고 그때 등록증을 가지고 주택과로 내방하시면 됩니다. 그리고 나서 등록증을 받으신 뒤 세정과로 가셔서 "등록면허세 납부"를 진행하셔야 합니다. 등록면허세 금액은 15,000원이니 참고하시기 바랍니다.

 

등록면허세를 납부한 후 임대사업자 등록을 위해서 세무서를 방문하셔야 합니다. 임대사업자 등록증과 신분증, 사업자등록 신청서를 제출하시면 바로 사업자등록증을 발급받게 됩니다.

 

등록 사항 변경 신고

① 변경 사유(주소 변경, 대표자 변경, 임대주택 추가 등록 및 삭제 등)가 발생한 날부터 30일 이내에 신고를 하셔야 합니다.

② 변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지 관할 관청에 신고를 합니다.

③ 민간임대주택이 없게 된 경우에는 30일 이내에 말소 신고를 하셔야 되고, 위반 시에는 100만 원 이하의 과태료가 발생합니다.

임대차계약 신고

① 임대차계약을 최초 체결하시거나 임대차계약 변경시 임대차계약을 신고하셔야 합니다. 단, 임대사업자 등록 이전에 체결된 임대차계약은 제외됩니다.

② 임대차계약 기간, 임대보증금, 임대료, 임대주택을 매입하기 위한 대출금 등 임대 조건에 관한 사항을 표쥰임대차계약서를 첨부해 임대차계약 체결일부터 3개월 이내에 임대주택을 관할하는 관청 또는 임대사업자 주소지에 신고를 하셔야 합니다. 위반 시 1천만 원 이하의 과태료가 발생합니다.

임대주택의 양도

① 임대 의무 기간이 지나지 않았다면 임대주택을 양도하실 수가 없습니다. 만약 위반 시 세대당 1천만 원 이하의 과태료가 발생합니다. 하지만, 아래와 같은 경우에는 양도가 가능합니다.

 

▣ 양도 신고 후 다른 임대사업자에게 양도하는 경우.
▣ 해당 주택을 양수해 임대사업을 하려는 자에게 양도하는 경우.
▣ 임대사업자가 부도, 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 등록 관청의 허가를 얻은 경우.

주택임대사업자의 세금 혜택

취득세, 재산세 혜택

주택임대사업자 세금 혜택(의무 사업 기간-매입임대 4년, 준공공임대 8년)

① 취득세

· 공동주택 건축 또는 공동주택(오피스텔)을 최초로 분양받은 경우에 한정을 합니다.

- 60㎡ 이하: 공동주택, 오피스텔을 취득. 

- 60~85㎡: 장기임대(8년 이상)를 목적으로 20호 이상 취득 또는 20호 이상 보유자가 추가 취득 시

※ 60㎡: 취득세 200만 원 초과 시 15%(최소 납부), 취득세 200만 원 이하 면제.

 

② 재산세

· 공동주택 건축, 매입, 주거용 오피스텔 매입.

- 준공공임대 40㎡ 이하: 취득세 50만 원 초과 시 15%(최소 납부), 취득세 50만 원 이하 면제.

① 양도소득금액 장기보유 특별공제율: 미등록 임대, 매입 임대는 장기보유 특별공제 대상이고, 주택 보유 기간에 따라 차등 적용이 됩니다. 

· 3~4년: 10%
· 4~5년: 12%
· 5~6년: 15%
· 6~7년: 18%→20%
· 7~8년: 21%→25%
· 8~9년: 24%→30%
· 9~10년: 27%→35%
· 10년 이상: 30%→40%

준공공임대 같은 경우 8년까지는 위와 같으나, 8년 이상 50%, 10년 이상부터는 70%입니다. 

② 양도소득세: 미등록 임대, 매입 임대는 1년 이상 보유 시 일반세율(6~40%)적용이 되고, 1호 이상 4년 이상 임대를 하셔야 합니다.

③ 종합부동산세: 임대 개시일 당시 기준시가 6억 원 이하(초과시 합산됨), 수도권 밖 3억 원 이하, 1호 이상 4년 이상 임대하여야 합니다.

④ 소득세,법인세: 매입 임대 50%, 준공공 임대 75% 감면하고, 오피스텔 포함 기준시가 3억 원 이하, 3호 이상, 4년 이상 임대하셔야 합니다.

오늘 이렇게 주택임대사업자 등록절차 및 각종 혜택까지 추가로 알려드렸습니다. 오늘 내용을 보시면 주택 1채 이상 월세 소득을 위한 임대사업을 하시려는 분들은 의무적으로 등록을 하는 게 많은 혜택을 보시니 오늘 내용 잘 참고하셔서 등록업무까지 잘 마무리하시기 바랍니다. 끝.