주택임대사업자 혜택 5가지

주택임대사업자 혜택 개요

2019년 12월 들어서 종합부동산세 고지서가 발송되기 시작하자 다주택자들의 종합부동산세 부담이 현실로 다가왔습니다. 더구나 2022년까지 이어지게 될 공시 가격 상승은 다주택자들을 더 압박하는 실정입니다. 그러나 장기주택임대사업자 등록을 하게 되면 종합부동산세 합산배제 주택으로 인정되어서 종합부동산세의 부담에서 벗어날 수가 있습니다. 주택임대사업자 등록절차는 아래 포스팅에서 확인하시면 되겠습니다.

 

▼ 주택임대사업자 등록절차 이렇게 하세요 ▼

주택임대사업자 등록절차 이렇게 하세요

부동산대책이 계속 발표된 이후 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등의 세금이 많이 복잡하고 어려워졌습니다. 주택임대사업자가 직면하게 될 세금 혜택에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

주택임대사업자 혜택

▣ 취득세

전용면적 60㎡ 이하, 매매 가격 6억 원(수도권 외 지역은 3억 원) 이하 주택을 취득하고 다음의 조건에 해당되면 취득세 면제 또는 감면 혜택을 받으실 수가 있습니다. 취득세의 면제·감면은 2021년 12월 31일까지만 적용이 되며, 취득세가 200만 원 이하인 경우에는 전액이 면적되고, 200만 원을 초과하면 취득세의 85%를 감면받게 됩니다.

① 60㎡ 이하의 신축이거나 최초로 공동주택 또는 주거용 오피스텔을 분양받아 취득한 주택.
② 취득일로부터 60일 이내에 지방자치단체에 임대주택으로 등록된 주택.
③ 의무임대기간 준수.
④ 임대료 증액 제한(5%) 준수.

추가적으로 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하의 임대주택도 취득세 50% 감면의 혜택이 있지만, 8년 이상 장기임대할 목적으로 20호 이상 취득한 경우에만 한정이 되기 때문에 일반인들에게는 거의 적용이 되지 않는다고 보시면 됩니다. 주택을 3채 이상 보유한 임대사업자가 추가로 주택을 구입할 경우에는 4%의 취득세가 부과되는 점 참고하시기 바랍니다.

▣ 재산세

공동주택 또는 주거용 오피스텔을 2호 이상 임대 시 재산세 감면 혜택을 받으실수 가 있습니다. 이 경우 면적이 40㎡ 이하이고 재산세가 50만 원 이하일 경우에는 단기임대와 장기임대 모두 재산세 전액이 면제가 됩니다. 또한, 50만원을 초과할 경우에는 85%의 감면 혜택을 받으실수 가 있습니다.

 

단기임대(4년)의 경우에는 면적이 40~60㎡이면 50%, 60~85㎡는 25%의 재산세가 감면이 되게 됩니다. 원칙적으로 보았을 때는 재산세 감면을 받기 위해서는 공동주택 또는 주거용 오피스텔을 2호 이상 임대를 하셔야 합니다.

단기임대(4년)

하지만 장기임대(8년)이면서 40㎡ 이하인 경우에는 1호 이상의 임대도 재산세 면제와 감면의 대상이 되고, 면적이 40~60㎡이면 75%, 60~85%는 50%의 재산세가 감면이 됩니다. 주인세대를 제외한 모든 호수가 40㎡ 이하인 다가구주택의 임대도 재산세 면제 및 감면을 받으실 수가 있습니다.

장기임대(8년)

 

▣ 종합부동산세

과세기준일인 매년 6월 1일 기준으로 보유하고 있는 주택 및 토지의 공시 가격 합산 금액이 6억 원(1주택자는 9억 원)을 초과하는 경우 종합부동산세 납세의무가 발생하게 됩니다. 그런데 여기서 중요한 포인트는 지방자치단체와 세무서에 임대사업자 등록을 한 개인은 법에서 정한 요건을 갖춘 임대주택을 종합부동산세 과세대상 주택에 포함하지 않는데 이를 "종합부동산세 합산배제"라고 합니다.

 

종합부동산세에 합산할 주택 및 토지에서 보유하고 있는 주택이 제외가 되면 그만큼 과세표준이 낮아져서 세금을 절감하실 수가 있습니다.

종합부동산세 합산배제 주택의 요건

종합부동산세 합산배제 주택의 요건은 2018년 3월31일, 2018년 4월 1일, 2018년 9월 14일을 기준으로 차이가 나기 때문에 유의하시기 바랍니다. 2018년 9월 14일부터는 1세대 1 주택을 보유한 상태에서 조정대상지역에 새롭게 취득한 주택은 장기주택임대사업자 등록을 하셨더라도 종합부동산세 과세대상이 된다는 점 유념하시기 바랍니다.

 

▣ 임대사업소득세

주택임대사업을 하시게 되면 사업자등록 여부와는 상관없이 주택임대사업에서 발생하는 월세 및 보등금에 대해서 종합소득세를 신고·납부하게 되어 있습니다. 월세는 고가의 1 주택자와 2 주택자부터, 보증금은 합계가 3억 원을 초과하는 부분에 대해서 과세대상이 됩니다. 

 

종합소득세 신고 시 지방자치단체와 세무서에 주택임대사업을 등록하고 법에서 정한 일정한 요건을 갖춘 임대사업자는 필요경비, 기본공제, 세액감면 등의 혜택을 받으실수 가 있습니다. 주택임대사업 소득에 대한 세제 혜택을 받기 위한 조건은 아래에서 한번 확인해 보겠습니다.

① 국민주택규모(85㎡) 이하의 주택일 것.
② 단기임대(4년), 장기임대(8년) 법정 의무임대기간.
③ 임대료 증액 제한(5%).
④ 임대개시일 당시 공시가격이 6억 원 이하.

위와 같은 조건을 갖추었다면, 단기임대(4년)은 필요경비 60%(미등록은 50%), 기본공제 400만 원(미등록은 200만 원), 세액감면 30%의 세액 감면이 있습니다. 그리고 장기임대(8년) 같은 경우는, 필요경비 60%(미등록은 50%), 기본공제 400만 원(미등록은 200만 원), 세액감면 70%의 세액 감면 혜택을 누릴 수가 있습니다.

단기임대와 장기임대의 세액 감면

▣ 양도소득세

1세대 1주택은 2년 이상 보유·거주하고 양도를 하게 되면, 양도할 때 발생하는 양도차익에 대해서 비과세 혜택을 받으실 수가 있습니다. 하지만 2 주택 이상일 경우 비과세 혜택을 받을 수 없을 뿐만 아니라, 조정대상지역의 경우에는 중과세까지 적용이 됩니다. 이 경우 거주주택 외의 다른 주택을 장기임대사업자 등록을 하고 임대를 하게 되면, 최초로 거주주택을 양도하는 경우에는 양도세 비과세를 적용받으실 수가 있게 됩니다.

 

또한 장기임대주택으로 등록을 하게 되면, 장기 특별공제 혜택도 주어지는데 8년 임대 시 장기보유특별공제 50%를 적용받게 되고, 10년 임대 시에는 장기보유 특별공제 70%를 적용받게 됩니다. 만약 여기서 10년간 임대한 장기임대주택을 양도하고 1억 원의 양도차익이 발생하였다고 가정하면, 장기보유 특별공제 70%인 7천만 원을 공제받으실 수가 있게 됩니다.

오늘 이렇게 주택임대사업자 혜택에 대해서 자세하게 알려드렸는데요, 주택을 2채 이상 구입하고 단기에 매도할 목적이 아니시라면 장기임대사업자로 등록하는 것이 취득세, 종합부동산세, 재산세, 양도소득세를 절세하는 하나의 방법이 되겠습니다. 끝.